Declarações e garantias em transações imobiliárias: conceito de implied covenant of marketable title
Um assunto que gera muita discussão em negócios imobiliários mais relevantes, onde não há uma relação de consumo, são as cláusulas de “declarações e garantias” do vendedor do ativo e a cláusula de indenização ao comprador por passivos originados antes da data de aquisição.
Tudo deveria começar com uma definição simples: o preço negociado pelas partes para determinada transação foi um preço normal de mercado? Ou foi um preço descontado com relação ao que seria o valor de mercado do ativo, considerando-se, talvez, que já se saiba que há passivos nesse imóvel?
A regra em geral é: se o preço é de mercado, ele assumiu, ainda que implicitamente, que o imóvel a ser adquirido não tem qualquer passivo ou problema jurídico que possa diminuir o seu valor ou torná-lo posteriormente imprestável ao seu fim, ou seja, “não utilizável” ou “não comercializável”.
Em transações mais complexas, nas quais o imóvel objeto da venda detém passivos (conhecidos ou não, mensuráveis ou não), os vendedores muitas vezes optam por realizar uma venda comumente conhecida como “porteira fechada”. Neste tipo de venda, o comprador leva o imóvel no estado (jurídico e físico) em que estiver. Poderia ser o caso, por exemplo, de um imóvel que abrigava uma indústria e, portanto, poderia estar sujeito a uma contaminação ambiental provável, mas de extensão e gravidade desconhecidas.
Em situações assim, o comprador, voluntária e conscientemente, assume riscos com relação ao imóvel adquirido, com mínimas ou até nenhuma declaração ou possibilidade de indenização do vendedor. Por outro lado, o valor negociado é descontado com relação ao preço de mercado, até para compensar o risco que o comprador estaria assumindo.
Nada mais natural: o preço reflete — ou deveria refletir — o risco assumido pelas partes. O que consta em contrato ou escritura em termos de declarações, garantias e obrigações do vendedor deveria ser um mero resultando desse fator.
